借入時の事務手数料を抑えたい
ソニー銀行の定額型、イオン銀行の定額型、楽天銀行を確認候補にする。ただしソニー銀行とイオン銀行は、定率型と金利が異なる。手数料の差だけでなく元利返済総額まで比較する。
ネット銀行住宅ローン比較｜金利・団信・費用から選ぶ
自分の借入条件で利用できる銀行を残し、正式な金利・費用で比較します。表示金利だけで並べず、まず注文住宅の資金日程、返済期間、団信の加入条件、借入比率で外れる候補を確認する。その後、残った銀行の自分に適用される金利・借入時費用・団信・返済額見直し規定を同じ条件で比べる。借り換え・固定金利は掲載条件が別になる。
初期費用から確認ソニー・イオン・楽天定額型は金利が別。手数料だけで決めない
注文住宅の資金日程イオン・楽天・ドコモSMTB土地先行・つなぎの回数と支払日を照合
対面相談を重視イオン銀行Web完結型だけに絞らず店舗相談も比較
最終更新日：
比較対象と評価方法：総合1位を作らず、条件別に絞る
住宅ローンの適用条件は、申込者、物件、借入比率、返済期間、団信、審査結果、融資実行時期で変わる。小数点の総合点や星評価で差を作ると、個別条件を隠してしまうため、本ページはネット銀行5行とオンライン申込型2行の事実比較と条件別候補にした。
- 比較対象
- ネット銀行5行（auじぶん、PayPay、ソニー、楽天、ドコモSMTB）と、オンライン申込できる2行（イオン、SBI新生）。新規借入の商品・費用・団信・申込条件を確認した7候補。受付経路と商品を区別し、各商品の月別金利と受付状況は公式案内へ進めます。
- 除外範囲
- 地域・提携先限定、借り換え専用、受付停止中、フラット35専用だけの商品は本表から除外。1銀行の複数プランを別銀行のように数えない。
- 確認の優先順
- ①申込・実行可否、②適用金利と借入時費用、③団信の上乗せと支払条件、④期間・借入比率・返済額見直し規定、⑤手続きと相談方法。
- 基準時点と並び順
- 金利は各行の2026年10月の新規借入向け公表例。掲載順は金利・費用・審査の優劣を示しません。広告報酬の有無で選定・並び順を決めない。
条件別候補を整理する共通基準例：新規購入、本人居住、40歳、借入4,000万円、35年、物件価格に対する借入割合80％以下、変動金利、元利均等、単独債務、セット割なし、標準の上乗せなし団信。実際の適用条件が異なる場合は公式条件を優先する。
比較表の金利は適用を保証する数字ではない。各行で前提が異なるため、数字だけを横に読んで低い順に選ばない。正式審査後は、提示された年利、団信、借入額、費用、融資実行日を使って比較し直す。
金利を見る前に、本人・物件・資金日程を確認
表示金利が低くても、購入日程や本人/物件の要件や資金の受け取り方に合わなければ利用できません。次の順で確認すると、比較する必要のない候補を先に外せる。
- 本人・物件の申込条件年収/所得・勤務/事業年数、居住目的、所在地と建物条件
- 資金日程完成物件か、土地・着工・中間金が必要な注文住宅か
- 返済期間35年以内か、35年超を使うか。完済時年齢も確認
- 団信の加入条件年齢、健康状態、保障割合、上乗せ金利を確認
- 借入比率物件価格に対する借入額で金利区分が変わらないか
- 相談と締切Webだけで進められるか、対面支援や期限管理が必要か
注文住宅は特に注意：住宅ローンが完成時の一括実行だけの場合、土地代や着工金を別資金でつなぐ必要がある。銀行の可否だけでなく、売買契約・工事請負契約の支払日と回数を銀行へ伝えて確認する。
金利・費用・団信の条件を一緒に読む
各行の借入比率、団信、商品タイプ、物件条件が異なるため、金利の数字は直接比較できない。表では2026年10月5日に確認した新規借入・変動金利の表示例と、その数字を読むための条件を一体で示します。金額は特記がない限り税込。金利を数値掲載していない行は、希望の商品・団信等を選んで公式の当月金利を確認してください。
| 銀行 | 変動金利の公式表示例 （直接比較不可） |
主な事務手数料 | 団信の例 | 5年・125％ | 先に確認する条件 |
|---|---|---|---|---|---|
| イオン銀行 | 年1.04％〜2026年10月1日。新規・融資率80％以下・定率型、同月申込/実行等の条件。80％超は年1.12％〜。 | 借入額×2.20％（最低22万円）定額11万円は定率の金利に年0.20ポイント上乗せ。 | 全疾病団信：借入時50歳未満は上乗せなしがん保障等は別プラン。診断のみで残高が消える保障とは異なる。 | あり変動・元利返済の対象規定。利息の上限ではない。 | 年収/申告所得100万円以上、勤務6か月/事業3年等。最長50年、35年超+年0.10ポイント。物件・完済年齢を確認。 |
| auじぶん銀行 | 年1.734％2026年10月5日。新規・80％以下の通常側。一般団信限定や通信等の優遇は別条件。 | 借入額×2.20％ | がん50％：50歳以下は上乗せなし一般団信限定金利と同じ保障条件にしない。支払事由/健康告知を確認。 | あり変動・元利均等が対象。 | 年収/申告所得200万円以上等。80％超+年0.045ポイント、35年1か月以上+年0.10ポイント。保証付金利プランは別。 |
| SBI新生銀行 | 10月契約分を公式で確認新規・変動（半年型）。通常/自己資金/連携優遇を分け、契約内容の確定日の金利を使う。 | 借入額×2.20％電子契約5,500円、全国保証を利用する場合は別費用。 | 全疾病保障付団信は上乗せなし全疾病付は加入20〜49歳。一般団信は20〜65歳・上乗せなし。保障の違いを確認。 | なし | 原則年収/平均所得300万円以上等。新規購入/建築の変動は5〜50年、35年超+年0.10ポイント。借換/固定等は別。 |
| ソニー銀行 | 年1.847％2026年10月。通常の変動セレクト。定額「住宅ローン」の変動年2.207％とは別商品。 | 借入額×2.20％定額44,000円は上記とは別金利。借入後の商品変更不可。 | がん団信50：加入50歳未満は上乗せなし一般は65歳未満、完済85歳未満等。がん100等は上乗せあり。 | なし | 年収400万円以上等、新規最長50年・完済85歳未満。借入割合と完済75歳以上の区分で上乗せ。借換35年超は別に年0.20ポイント。目的・年齢・物件を確認。 |
| ドコモSMTBネット銀行 | 年2.00％2026年10月1日。WEB通期引下・変動。対面相談/銀行代理業の金利を混ぜない。環境配慮型の特別優遇は9月実行分で終了。 | 借入額×2.20％ | 3大疾病50％＋全疾病：50歳以下は上乗せなし50歳超の基本は3大疾病保障なし。追加保障は別上乗せ。 | あり変動・元利均等が対象。満期残額の一括返済等も確認。 | WEB新規仮審査は2026年10月30日17時に受付終了予定。35年超40年以内+年0.07、40年超50年以内+年0.15ポイント。審査+年0.1〜0.3ポイントの場合あり。 |
| PayPay銀行 | 年1.580％2026年10月5日。全期間引下・一般団信・セット割なし。スマホ優遇等は別条件。 | 借入額×2.20％ | 一般団信は上乗せなしがん50は年+0.10、100は年+0.15ポイント（満51歳未満）。ペア連生は別条件。 | なし | 年収/申告所得200万円以上等。35年超+年0.30ポイント、審査で別途+年0.30の場合あり。完成一括で先払分割不可。 |
| 楽天銀行 | 実行月の公式金利を確認通常「金利選択型」。審査後の引下げ幅・返済口座・団信をそろえる。50年商品は別。 | 33万円単独/連帯債務。ペア合計49.5万円。登記等は別。 | がん50％＋全疾病：実行時50歳以下は上乗せなしがん100等は別上乗せ。就業不能等の支払条件あり。 | あり変動・元利均等が対象。 | 通常は年収/申告所得400万円以上・最長35年。他行返済口座は年+0.30ポイント。別50年商品は所得100万円以上・保証/地域条件も異なる。 |
公式条件の確認日：2026年10月5日。金利は変動するため、申込・契約前に各行の公式金利ページと商品説明書を再確認してください。
条件別の候補：強みと交換条件をセットで見る
次の候補は「その条件なら比較表へ残しやすい」という起点であり、審査通過や最安を保証するものではない。条件に合う銀行を2〜3行程度へ絞った後、正式提示で入れ替える。
がん診断時の残高50％保障を上乗せなしで確認したい
auじぶん銀行、ソニー銀行、楽天銀行、ドコモSMTBネット銀行に年齢条件付きの該当例がある。待機期間、上皮内がん等の扱い、がん以外の保障は異なるため、診断名だけでなく支払事由を確認する。
注文住宅で土地・着工・中間金がある
イオン銀行の土地先行住宅ローン・つなぎローン、楽天銀行のつなぎローン、ドコモSMTBネット銀行の土地先行プランを含めて確認する。ほかの銀行も利用可否を一括判断せず、第三者のつなぎ融資や完成時一括実行の条件を支払日程と照合する。
35年を超えて月額を抑えたい
auじぶん、PayPay、SBI新生の新規購入・建築、ソニー、イオン、ドコモSMTBには最長50年の選択肢がある。年齢条件と35年超の金利上乗せを確認する。楽天銀行の標準商品は35年まで。別50年商品は所得条件、全国保証、対象地域も異なるため専用条件で確認します。
対面で相談しながら進めたい
イオン銀行は店舗で相談できる。Web完結の速さより、書類、日程、団信を人と確認したい場合は、相談方法と担当範囲を申込前に確認する。
迷ったら：本ページで候補銀行を絞り、住宅ローンの比較方法と総支払額の試算で、同じ借入額・期間・団信上乗せ・費用範囲にそろえる。
条件が変わったら、候補と比較条件を選び直す
例えば借入4,000万円でも、物件価格・返済期間・団信・必要な入金日が変われば、元の表示金利や候補をそのまま使えません。変更した条件を表に戻し、残った商品の正式提示を同じ範囲で比べます。
物件価格5,000万円から4,500万円へ：借入比率80％を超える
4,000万円÷5,000万円は80％、4,000万円÷4,500万円は約88.9％です。auじぶん銀行では物件価格の80％超に年0.045ポイントを上乗せ。イオン銀行も80％超は別金利です。80％以下の数字を残さず、諸費用を含めるかなど各商品の比率の定義、選ぶ団信・期間・審査後金利を調べ直します。自己資金を増やす案は生活資金が残るかも比較してください。
35年から40年へ：年齢・期間上乗せも確認する
auじぶん銀行は35年1か月以上で年0.10ポイント、PayPay銀行は35年超で年0.30ポイントを上乗せします。最長50年という表示だけで決めず、借入時と完済時年齢、利用商品、団信の加入条件を先に確認します。例えば40歳から40年では完済80歳となり、PayPay・イオン等の「完済80歳未満」を満たさない場合があります。誕生日・借入日・最終返済日を伝えて利用可能な期間を確認してください。月額が下がっても返済総額や退職後の負担が増えることがあるため、借入額と期間を見直した案も同じ条件の総額試算へ持って進みます。
50歳で疾病保障を希望：名称と年齢境界をそろえる
auじぶん銀行のがん50％保障は50歳以下、イオン銀行の上乗せなし全疾病団信は50歳未満で、保障内容も異なります。年齢の基準日、支払事由、上乗せ、健康告知を確認し、選べない保障を金利と組み合わせないようにします。がん診断時の残高保障と就業不能が続いた場合の保障は、団信の支払条件で分けて比べられます。
完成物件から注文住宅へ：土地代・着工金の支払日が先になる
auじぶん・PayPayは完成時一括実行が基本で、必要な先払い資金に分割実行する商品ではありません。土地先行やつなぎを扱うイオン・楽天等へ候補を戻し、必要額・回数・日付・利息/手数料を確認します。ドコモSMTBの土地先行も受付コースを照合し、WEBコースの新規仮審査は2026年10月30日17時に終了予定です。期限までに仮審査申込済みなら終了後も手続きができますが、期限後の新規申込は対面相談コースで金利を確認し直します。着工/中間金向けの銀行つなぎは取扱経路が限定され、通常のWEB申込は対象外です。別契約のつなぎを希望する場合は、代理業者/提携業者の対象経路を確認します。第三者のつなぎを使う案は利用可否と追加費用を含めて再比較します。
単独申込で年収300万円：銀行名ではなく商品資格を見る
楽天銀行の通常の「金利選択型」は年収（自営業は申告所得）400万円以上が条件なので、この例ではその商品を候補から外します。別の50年住宅ローンは所得100万円以上等の異なる条件があり、期間・保証・物件地域まで調べ直す必要があります。auじぶん・PayPayの200万円以上、イオンの100万円以上という所得条件を満たしても、勤務/事業年数、返済負担、物件、団信等の審査通過は保証されません。PayPayの商品条件では都市計画区域外・市街化調整区域の物件を対象外としているため、所在地が変わった場合も先に確認します。
候補を残したら、銀行へ借入額・物件価格・期間・団信・契約/実行予定日を伝えます。正式提示の年利、借入時費用、保証/つなぎ等の別費用を候補A/Bの比較票へ転記し、金利決定月が変わった場合は更新してください。
4,000万円借入時の事務手数料だけの比較例｜88万円と4.4万円
借入額4,000万円に対する借入時の事務手数料だけを単純計算すると、定率2.20％は88万円（イオンの最低22万円も上回ります）。定額型との差は大きいが、適用金利や団信が異なるため、これは総費用の順位ではない。
- 定率2.20％
- 88万円4,000万円×2.20％
- 楽天銀行
- 33万円標準商品の定額手数料
- イオン銀行・定額型
- 11万円定率型の金利に年0.20ポイント上乗せ
- ソニー銀行・定額型
- 4.4万円定率の変動セレクトとは別金利
83.6万円は手数料だけの差。「定率2.20％の88万円」と「ソニー銀行・定額型の4.4万円」の差であり、返済総額が83.6万円少なくなる意味ではない。比較には、団信上乗せを含む適用年利、元利返済総額、保証関連費用、電子契約、登記・保険など同じ範囲を含める。例えばSBI新生の電子契約5,500円や、土地先行/つなぎの利息・別費用を事務手数料の小計へ混ぜず、総額比較で追加します。
7行の向く条件・外れる可能性・公式確認先
銀行名のイメージではなく、「比較表へ残す条件」と「候補から外れる可能性」を同じ順で確認する。公式リンクでは金利だけでなく、商品概要、団信、手数料も開く。
イオン銀行
- 残しやすい条件：借入比率80％以下、店舗相談、定額手数料も比較したい。
- 先に確認：80％超、35年超、選ぶ団信で金利条件が変わる。
- 注文住宅：土地先行と建物を別融資、着工・中間金は最大2回のつなぎ。土地返済は完成前から始まり、つなぎ利息は前払い。
- 借入後：Webの一部繰上返済は無料。全額繰上返済は手数料がある。
auじぶん銀行
- 残しやすい条件：借入比率80％以下、がん50％保障団信を検討。
- 先に確認：一般団信限定金利、35年超、通信等の優遇条件を混同しない。がん50％は50歳以下が対象。
- 注文住宅：完成時の一括実行が基本。土地・中間金の日程を先に相談する。
SBI新生銀行
- 残しやすい条件：購入・建築の新規借入、自己資金を入れる計画。
- 先に確認：疾病ごとの支払条件、電子契約手数料、借り換え時の期間上限。
- 返済額規定：5年・125％ルールは採用していない。
ソニー銀行
- 残しやすい条件：変動セレクトの金利と、定額型の初期費用を別々に比較したい。
- 先に確認：定額型は同じ金利ではない。がん団信は加入年齢と保障割合を確認。
- 注文住宅：土地・着工・中間金はMSJの別契約つなぎ案内を確認。住宅ローンとは別審査・別利息/手数料です。
ドコモSMTBネット銀行
- 残しやすい条件：WEB受付日程と団信の基本条件が合うこと。土地先行は2回実行の条件を照合。
- 先に確認：WEBと対面は別金利。35年/40年の期間境界、団信、審査上乗せ。旧環境優遇は終了済み。
- 商品名：主表はWEB申込コース。2026年10月30日17時の新規仮審査受付終了予定、申込済みの手続きと期限後の新規対面相談を区別します。
PayPay銀行
- 残しやすい条件：完成物件の一括実行、一般団信を起点に比較。
- 先に確認：がん50％は年0.10、がん100％は年0.15ポイント上乗せ。35年超は年0.30、審査でも別途年0.30の場合あり。通信優遇は別条件。
- 注文住宅：土地代・着工金等への分割実行には対応しない。
楽天銀行
- 残しやすい条件：借入額が大きく定率手数料との差を確認したい、注文住宅で土地・着工・中間金がある。
- 先に確認：適用金利は幅があり、楽天銀行以外を返済口座にすると年0.30％上乗せ。標準商品は35年まで。
- 団信：50歳以下のがん50％＋全疾病保障は上乗せなしだが、保障ごとの所定期間を確認する。
表示金利と5年・125％ルールで誤解しやすい3点
1. 表示金利は前提条件と一緒に読む
同じ銀行内でも、借入比率、返済期間、団信、手数料方式、物件性能、関連サービスの利用で表示が変わる。申込画面の数字を転記するだけでなく、その数字に対応する条件を1行で記録する。
2. 金利が決まる時点を確認する
auじぶん・ソニー・ドコモSMTB・PayPay・楽天は借入実行日の金利を確認します。SBI新生は契約手続き内容の確定日の金利です。イオンは申込月の引下げ幅等と実行日の基準金利を組み合わせるため、両方の予定月を伝えます。物件引き渡しまで期間がある場合は、金利変動を含めて資金計画へ余白を持たせる。
3. 5年・125％ルールは金利上昇を止めない
対象商品では毎月返済額の変更頻度と上限を抑えるが、適用金利や発生する利息の増加を抑える規定ではない。金利上昇時は返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる可能性がある。一方、PayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行は同じ規定を採用せず、金利見直しが返済額へ反映される。
変動・固定の仕組み、未払利息、家計の金利耐性は住宅ローンの変動金利・固定金利ガイド、団信の支払事由は住宅ローン団信の比較ガイドで詳しく確認できる。
候補を決めた後は、正式条件の比較へ進む
本ページの役割は比較候補を絞るところまで。候補が決まったら、借入額、期間、返済方式、団信の保障割合、含める費用をそろえ、審査後の正式提示で比較し直す。
一部・全額繰上返済の違いは住宅ローン繰上返済ガイドで確認できます。
ネット銀行住宅ローン比較のFAQ
Q. ネット銀行の住宅ローンで全員におすすめできる1行はありますか？
A. 本ページでは一律の1行を定めません。適用金利は借入比率、返済期間、団信、物件、審査結果などで変わり、必要な保障や融資日程も人によって異なります。まず申込条件で候補を絞り、正式に提示された金利・費用・団信を同じ条件で比較してください。
Q. 公式サイトの最低金利で比較すればよいですか？
A. 最低金利だけでは比較できません。新規借入か借り換えか、物件価格に対する借入割合、返済期間、団信プラン、口座や通信サービスの条件、審査結果を確認し、自分に適用される年利と借入時費用を使います。金利が決まる時点も商品ごとに確認が必要です。
Q. 融資事務手数料2.20％と定額手数料はどちらが得ですか？
A. 手数料だけでは決まりません。定額型は借入時費用を抑えやすい一方、定率型と金利が異なる商品があります。借入額、返済期間、団信上乗せをそろえ、元利返済総額と同じ範囲の諸費用を合計して比べます。
Q. 5年ルール・125％ルールはすべてのネット銀行にありますか？
A. いいえ。auじぶん銀行、イオン銀行、楽天銀行、ドコモSMTBネット銀行では対象となる変動金利・元利均等返済に規定がありますが、PayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行は同じ規定を採用していません。対象となる返済方式や商品の範囲も含め、契約前に各行の規定を確認してください。
Q. 金利上乗せなしの団信なら保障内容も同じですか？
A. 同じではありません。がん診断で残高の50％または100％を保障するもの、所定の就業不能状態が一定期間続いた場合に返済額や残高を保障するものなど、支払事由、待機期間、免責、加入年齢が異なります。名称や無料という表示ではなく、被保険者のしおりや契約概要で確認してください。
Q. 注文住宅でもネット銀行の住宅ローンを利用できますか？
A. 利用できる場合がありますが、土地代、着工金、中間金、完成時など複数回の支払いに対応できるかが重要です。イオン銀行には土地先行住宅ローンと着工・中間金向けのつなぎローン、楽天銀行には注文住宅向けつなぎローン、ドコモSMTBネット銀行には土地先行プランがあります。一括実行が基本の商品では、別のつなぎ融資が必要になることがあるため、売買・請負契約の支払日程と照合してください。
Q. ネット銀行の住宅ローンが向かないのはどのような人ですか？
A. 対面で書類や日程を細かく確認したい人、注文住宅で複数回の資金実行が必要なのに対象商品が対応しない人、Webでの書類提出や連絡管理が難しい人は、ネット完結型だけに絞らない方がよい場合があります。店舗相談や土地先行・つなぎ融資のある商品も含めて比較してください。
Q. 借り換えにもこの7行比較をそのまま使えますか？
A. そのままは使えません。本ページの金利表は新規借入・変動金利の表示例が中心です。借り換えでは対象金利、残存期間、担保評価、手数料、既存ローンの完済費用が異なることがあります。各行の借り換え条件と正式提示を別に確認してください。
確認した公式一次情報
比較表と各行の説明は、公式確認時点で次の公式ページ、商品説明、団信・手数料案内を照合した。金利・商品条件は変更されるため、契約前に利用時点の公式情報を確認する。
- イオン銀行「住宅ローン金利」／団体信用生命保険／注文住宅向け住宅ローン
- auじぶん銀行「住宅ローン金利」／団体信用生命保険
- SBI新生銀行「新規借入の住宅ローン金利」／団体信用生命保険
- ソニー銀行「住宅ローン金利」／住宅ローン商品案内
- ドコモSMTBネット銀行「住宅ローンの受付・商品」／団体信用生命保険
- PayPay銀行「住宅ローン金利」／住宅ローン商品要項
- 楽天銀行「住宅ローン金利」／住宅ローン商品案内／つなぎローン
編集方針：銀行の広告コピー、口コミ、申込数では順位付けせず、公式に確認できる条件と注意点を同じ形式で整理した。制作には生成AIを使い、公式原本・条件・計算例を別視点でも確認しています。審査や借入の実体験、実読者の理解度試験を行った結果ではありません。
本ページは情報提供を目的とし、審査通過、適用金利、返済可能性、保障の支払いを保証しません。住宅ローンは長期の返済義務を伴います。契約内容を理解できない場合は、金融機関または資格を持つ専門家へ相談してください。