借入時の事務手数料を抑えたい
ソニー銀行の定額型、イオン銀行の定額型、楽天銀行を確認候補にする。ただしソニー銀行とイオン銀行は、定率型と金利が異なる。手数料の差だけでなく元利返済総額まで比較する。
ネット銀行住宅ローンおすすめ7行比較｜ネット銀行5行＋オンライン申込型2行
本ページでは一律の総合1位を設けない。表示金利だけで並べず、まず注文住宅の資金日程、返済期間、団信の加入条件、借入比率で外れる候補を確認する。その後、残った銀行の自分に適用される金利・借入時費用・団信・返済額見直し規定を同じ条件で比べる。借り換え・固定金利は掲載条件が別になる。
初期費用から確認ソニー・イオン・楽天定額型は金利が別。手数料だけで決めない
注文住宅の資金日程イオン・楽天・ドコモSMTB土地先行・つなぎの回数と支払日を照合
対面相談を重視イオン銀行Web完結型だけに絞らず店舗相談も比較
最終更新日：
比較対象と評価方法：総合1位を作らず、条件別に絞る
住宅ローンの適用条件は、申込者、物件、借入比率、返済期間、団信、審査結果、融資実行時期で変わる。小数点の総合点や星評価で差を作ると、個別条件を隠してしまうため、本ページはネット銀行5行とオンライン申込型2行の事実比較と条件別候補にした。
- 比較対象
- ネット銀行5行（auじぶん、PayPay、ソニー、楽天、ドコモSMTB）と、オンライン申込できる2行（イオン、SBI新生）。最終更新日時点で新規借入向けの金利、費用、団信、申込条件を公式確認できた7行。
- 除外範囲
- 地域・提携先限定、借り換え専用、受付停止中、フラット35専用だけの商品は本表から除外。1銀行の複数プランを別銀行のように数えない。
- 確認の優先順
- ①申込・実行可否、②適用金利と借入時費用、③団信の上乗せと支払条件、④期間・借入比率・返済額見直し規定、⑤手続きと相談方法。
- 基準時点と並び順
- 金利は2026年8月の新規借入向け表示例。銀行名の五十音順で、掲載順は優劣を示さない。広告報酬の有無で選定・並び順を決めない。
条件別候補を整理する共通基準例：新規購入、本人居住、40歳、借入4,000万円、35年、物件価格に対する借入割合80％以下、変動金利、元利均等、単独債務、セット割なし、標準の上乗せなし団信。実際の適用条件が異なる場合は公式条件を優先する。
比較表の金利は適用を保証する数字ではない。各行で前提が異なるため、数字だけを横に読んで低い順に選ばない。正式審査後は、提示された年利、団信、借入額、費用、融資実行日を使って比較し直す。
金利を見る前の5段階：候補から外れる条件を先に確認
表示金利が低くても、購入日程や資金の受け取り方に合わなければ利用できない。次の順で確認すると、比較する必要のない候補を先に外せる。
- 物件と資金日程完成物件か、土地・着工・中間金が必要な注文住宅か
- 返済期間35年以内か、35年超を使うか。完済時年齢も確認
- 団信の加入条件年齢、健康状態、保障割合、上乗せ金利を確認
- 借入比率物件価格に対する借入額で金利区分が変わらないか
- 相談と締切Webだけで進められるか、対面支援や期限管理が必要か
注文住宅は特に注意：住宅ローンが完成時の一括実行だけの場合、土地代や着工金を別資金でつなぐ必要がある。銀行の可否だけでなく、売買契約・工事請負契約の支払日と回数を銀行へ伝えて確認する。
本ページで比較する7行の公式表示例｜金利の直接比較は不可
各行の借入比率、団信、商品タイプ、物件条件が異なるため、金利の数字は直接比較できない。表では2026年8月に公式サイトで確認できた新規借入・変動金利の表示例と、その数字を読むための条件を一体で示す。金額は特記がない限り税込。
| 銀行 | 変動金利の公式表示例 （直接比較不可） |
主な事務手数料 | 団信の例 | 5年・125％ | 先に確認する条件 |
|---|---|---|---|---|---|
| イオン銀行 | 年1.04％〜新規・借入比率80％以下・定率型。2026年8月1日現在 | 借入額×2.20％定額11万円は表示金利に年0.20％上乗せ | 50歳未満は全疾病団信を上乗せなしで選択可がん保障等は別プラン・支払条件あり | あり変動金利・元利均等返済が対象 | 借入比率80％超は別金利。35年超は年0.10％上乗せ |
| auじぶん銀行 | 年1.134％新規・借入比率80％以下・がん50％保障団信を選べる通常側の例。2026年8月 | 借入額×2.20％ | がん50％保障団信は上乗せなし一般団信とは表示金利が異なる場合あり | あり変動金利・元利均等返済が対象 | 借入比率、団信、35年超、各種優遇。注文住宅は資金実行方法を確認 |
| SBI新生銀行 | 年1.080％新規借入・変動金利（半年型）の通常例。2026年8月1日現在 | 借入額×2.20％電子契約手数料5,500円 | 50歳未満は全疾病保障付一般団信を上乗せなしで選択可疾病ごとに所定期間等の支払条件あり | なし | 自己資金優遇の可否、返済期間。借り換えの期間上限は新規購入と異なる |
| ソニー銀行 | 年1.347％変動セレクト住宅ローン。2026年8月 | 借入額×2.20％定額4.4万円の「住宅ローン」は別金利 | 50歳未満はがん団信50を上乗せなしで選択可がん100等は上乗せあり | なし | 定率・定額の商品差。注文住宅の土地・中間金は別のつなぎ融資が必要になり得る |
| ドコモSMTBネット銀行 | 年0.95％WEB申込コース・環境配慮型住宅または借入比率80％以下。2026年8月1日現在 | 借入額×2.20％ | 50歳以下は3大疾病50％＋全疾病保障を上乗せなしで選択可疾病ごとに所定期間等の支払条件あり | あり変動金利・元利均等返済が対象 | 借入比率80％超は年1.20％。35年超、団信、審査による上乗せ。土地先行プランあり |
| PayPay銀行 | 年1.330％一般団信・住宅ローン基準の例。2026年8月 | 借入額×2.20％ | 一般団信は上乗せなしがん50％保障は年0.10％上乗せ | なし | 35年超、審査、通信サービス優遇。土地代・着工金等の分割実行には非対応 |
| 楽天銀行 | 年1.543〜2.193％住宅ローン（金利選択型）の新規借入。2026年8月15日現在 | 33万円ペアローンは合計49.5万円 | 50歳以下はがん50％＋全疾病保障を上乗せなしで選択可支払条件あり | あり変動金利・元利均等返済が対象 | 返済口座、審査による適用幅。標準商品は最長35年、50年ローンは別商品 |
確認基準：2026年8月23日。金利は変動するため、申込・契約前に各行の公式金利ページと商品説明書を再確認してください。
条件別の候補：強みと交換条件をセットで見る
次の候補は「その条件なら比較表へ残しやすい」という起点であり、審査通過や最安を保証するものではない。条件に合う銀行を2〜3行程度へ絞った後、正式提示で入れ替える。
がん診断時の残高50％保障を上乗せなしで確認したい
auじぶん銀行、ソニー銀行、楽天銀行、ドコモSMTBネット銀行に年齢条件付きの該当例がある。待機期間、上皮内がん等の扱い、がん以外の保障は異なるため、診断名だけでなく支払事由を確認する。
注文住宅で土地・着工・中間金がある
イオン銀行の土地先行住宅ローン・つなぎローン、楽天銀行のつなぎローン、ドコモSMTBネット銀行の土地先行プランを含めて確認する。ほかの銀行も利用可否を一括判断せず、第三者のつなぎ融資や完成時一括実行の条件を支払日程と照合する。
35年を超えて月額を抑えたい
auじぶん、PayPay、SBI新生の新規購入・建築、ソニー、イオン、ドコモSMTBには最長50年の選択肢がある。年齢条件と35年超の金利上乗せを確認する。楽天銀行の標準商品は35年までで、50年ローンは別商品。
対面で相談しながら進めたい
イオン銀行は店舗で相談できる。Web完結の速さより、書類、日程、団信を人と確認したい場合は、相談方法と担当範囲を申込前に確認する。
迷ったら：本ページで候補銀行を絞り、住宅ローンの比較方法と総支払額の試算で、同じ借入額・期間・団信上乗せ・費用範囲にそろえる。
4,000万円借入時の事務手数料だけの比較例｜88万円と4.4万円
借入額4,000万円に対する借入時の事務手数料だけを単純計算すると、定率2.20％は88万円。定額型との差は大きいが、適用金利や団信が異なるため、これは総費用の順位ではない。
- 定率2.20％
- 88万円4,000万円×2.20％
- 楽天銀行
- 33万円標準商品の定額手数料
- イオン銀行・定額型
- 11万円表示金利に年0.20％上乗せ
- ソニー銀行・定額型
- 4.4万円定率の変動セレクトとは別金利
83.6万円は手数料だけの差。「定率2.20％の88万円」と「ソニー銀行・定額型の4.4万円」の差であり、返済総額が83.6万円少なくなる意味ではない。比較には、団信上乗せを含む適用年利、元利返済総額、保証関連費用、電子契約、登記・保険など同じ範囲を含める。
7行の向く条件・外れる可能性・公式確認先
銀行名のイメージではなく、「比較表へ残す条件」と「候補から外れる可能性」を同じ順で確認する。公式リンクでは金利だけでなく、商品概要、団信、手数料も開く。
イオン銀行
- 残しやすい条件：借入比率80％以下、店舗相談、定額手数料も比較したい。
- 先に確認：80％超、35年超、選ぶ団信で金利条件が変わる。
- 注文住宅：土地先行住宅ローンと、着工・中間金向け最大2回のつなぎローンを同時に事前審査申込できる。
- 借入後：Webの一部繰上返済は無料。全額繰上返済は手数料がある。
auじぶん銀行
- 残しやすい条件：借入比率80％以下、がん50％保障団信を検討。
- 先に確認：一般団信側の表示金利、35年超、通信等の優遇条件を混同しない。
- 注文住宅：完成時の一括実行が基本。土地・中間金の日程を先に相談する。
SBI新生銀行
- 残しやすい条件：購入・建築の新規借入、自己資金を入れる計画。
- 先に確認：疾病ごとの支払条件、電子契約手数料、借り換え時の期間上限。
- 返済額規定：5年・125％ルールは採用していない。
ソニー銀行
- 残しやすい条件：変動セレクトの金利と、定額型の初期費用を別々に比較したい。
- 先に確認：定額型は同じ金利ではない。がん団信は加入年齢と保障割合を確認。
- 注文住宅：土地・中間金には第三者のつなぎ融資が必要になり得る。
ドコモSMTBネット銀行
- 残しやすい条件：借入比率80％以下または環境配慮型住宅、注文住宅の土地先行。
- 先に確認：80％超、35年超、団信、審査結果による金利上乗せ。
- 商品名：現在の比較対象は「住宅ローン（WEB申込コース）」。旧商品名を使わない。
PayPay銀行
- 残しやすい条件：完成物件の一括実行、一般団信を起点に比較。
- 先に確認：がん50％団信は年0.10％上乗せ。35年超、通信優遇、審査による上乗せを確認。
- 注文住宅：土地代・着工金等への分割実行には対応しない。
楽天銀行
- 残しやすい条件：借入額が大きく定率手数料との差を確認したい、注文住宅で土地・着工・中間金がある。
- 先に確認：適用金利は幅があり、楽天銀行以外を返済口座にすると年0.30％上乗せ。標準商品は35年まで。
- 団信：50歳以下のがん50％＋全疾病保障は上乗せなしだが、保障ごとの所定期間を確認する。
表示金利と5年・125％ルールで誤解しやすい3点
1. 表示金利は前提条件と一緒に読む
同じ銀行内でも、借入比率、返済期間、団信、手数料方式、物件性能、関連サービスの利用で表示が変わる。申込画面の数字を転記するだけでなく、その数字に対応する条件を1行で記録する。
2. 金利が決まる時点を確認する
申込時の金利がそのまま適用されるとは限らない。契約時または融資実行時など、商品説明書に記載された基準で決まる。物件引き渡しまで期間がある場合は、金利変動を含めて資金計画へ余白を持たせる。
3. 5年・125％ルールは金利上昇を止めない
対象商品では毎月返済額の変更頻度と上限を抑えるが、適用金利や発生する利息の増加を抑える規定ではない。金利上昇時は返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる可能性がある。一方、PayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行は同じ規定を採用せず、金利見直しが返済額へ反映される。
変動・固定の仕組み、未払利息、家計の金利耐性は住宅ローンの変動金利・固定金利ガイド、団信の支払事由は住宅ローン団信の比較ガイドで詳しく確認できる。
候補を決めた後は、正式条件の比較へ進む
本ページの役割は比較候補を絞るところまで。候補が決まったら、借入額、期間、返済方式、団信の保障割合、含める費用をそろえ、審査後の正式提示で比較し直す。
一部・全額繰上返済の違いは住宅ローン繰上返済ガイドで確認できます。
ネット銀行住宅ローン比較のFAQ
Q. ネット銀行の住宅ローンで全員におすすめできる1行はありますか？
A. 本ページでは一律の1行を定めません。適用金利は借入比率、返済期間、団信、物件、審査結果などで変わり、必要な保障や融資日程も人によって異なります。まず申込条件で候補を絞り、正式に提示された金利・費用・団信を同じ条件で比較してください。
Q. 公式サイトの最低金利で比較すればよいですか？
A. 最低金利だけでは比較できません。新規借入か借り換えか、物件価格に対する借入割合、返済期間、団信プラン、口座や通信サービスの条件、審査結果を確認し、自分に適用される年利と借入時費用を使います。金利が決まる時点も商品ごとに確認が必要です。
Q. 融資事務手数料2.20％と定額手数料はどちらが得ですか？
A. 手数料だけでは決まりません。定額型は借入時費用を抑えやすい一方、定率型と金利が異なる商品があります。借入額、返済期間、団信上乗せをそろえ、元利返済総額と同じ範囲の諸費用を合計して比べます。
Q. 5年ルール・125％ルールはすべてのネット銀行にありますか？
A. いいえ。auじぶん銀行、イオン銀行、楽天銀行、ドコモSMTBネット銀行では対象となる変動金利・元利均等返済に規定がありますが、PayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行は同じ規定を採用していません。対象となる返済方式や商品の範囲も含め、契約前に各行の規定を確認してください。
Q. 金利上乗せなしの団信なら保障内容も同じですか？
A. 同じではありません。がん診断で残高の50％または100％を保障するもの、所定の就業不能状態が一定期間続いた場合に返済額や残高を保障するものなど、支払事由、待機期間、免責、加入年齢が異なります。名称や無料という表示ではなく、被保険者のしおりや契約概要で確認してください。
Q. 注文住宅でもネット銀行の住宅ローンを利用できますか？
A. 利用できる場合がありますが、土地代、着工金、中間金、完成時など複数回の支払いに対応できるかが重要です。イオン銀行には土地先行住宅ローンと着工・中間金向けのつなぎローン、楽天銀行には注文住宅向けつなぎローン、ドコモSMTBネット銀行には土地先行プランがあります。一括実行が基本の商品では、別のつなぎ融資が必要になることがあるため、売買・請負契約の支払日程と照合してください。
Q. ネット銀行の住宅ローンが向かないのはどのような人ですか？
A. 対面で書類や日程を細かく確認したい人、注文住宅で複数回の資金実行が必要なのに対象商品が対応しない人、Webでの書類提出や連絡管理が難しい人は、ネット完結型だけに絞らない方がよい場合があります。店舗相談や土地先行・つなぎ融資のある商品も含めて比較してください。
Q. 借り換えにもこの7行比較をそのまま使えますか？
A. そのままは使えません。本ページの金利表は新規借入・変動金利の表示例が中心です。借り換えでは対象金利、残存期間、担保評価、手数料、既存ローンの完済費用が異なることがあります。各行の借り換え条件と正式提示を別に確認してください。
確認した公式一次情報
比較表と各行の説明は、最終更新日時点で次の公式ページ、商品説明、団信・手数料案内を照合した。金利・商品条件は変更されるため、契約前に利用時点の公式情報を確認する。
- イオン銀行「住宅ローン金利」／団体信用生命保険／注文住宅向け住宅ローン
- auじぶん銀行「住宅ローン金利」／団体信用生命保険
- SBI新生銀行「新規借入の住宅ローン金利」／団体信用生命保険
- ソニー銀行「住宅ローン金利」／住宅ローン商品案内
- ドコモSMTBネット銀行「2026年8月金利」／団体信用生命保険
- PayPay銀行「住宅ローン金利」／住宅ローン商品要項
- 楽天銀行「住宅ローン金利」／住宅ローン商品案内／つなぎローン
編集方針：銀行の広告コピー、口コミ、申込数では順位付けせず、公式に確認できる条件と注意点を同じ形式で整理した。編集部の利用体験や金融コンサルタントとしての見解を装う記述は使用していない。
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