変動金利と固定金利とは？住宅ローン金利タイプの仕組み・5年ルールと125%ルール・選び方を図解で解説

変動金利とは──短期プライムレート連動の仕組み

変動金利とは、市場金利に連動して定期的に金利が見直される住宅ローン金利タイプだ。借入時点では固定金利より低い金利が適用されるのが一般的だが、金利上昇時には返済額が増えるリスクを負う。

多くの金融機関は「短期プライムレート」を基準に変動金利を決定する。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に短期（1年以内）で貸し出す際の最優遇金利だ。短期プライムレートは日銀の政策金利の影響を強く受けるため、日銀が利上げを行えば短期プライムレートも上昇し、住宅ローンの変動金利に波及する。

変動金利の見直しタイミングは年2回（通常4月と10月）だ。ただし返済額の見直しは5年に1回であり、金利の見直しと返済額の見直しは異なる（詳細は§3で解説する）。

実際に適用される金利は「基準金利 − 金利引下げ幅」で算出される。金利引下げ幅は借入時に決定され、原則として返済期間全体を通じて変わらない。つまり基準金利が上昇すれば、適用金利も同じ幅だけ上昇する。

金利が上昇した場合のリスクとして、毎月の返済額が増加し、総返済額が当初の見込みを大幅に上回る可能性がある。変動金利を選択する場合は、金利上昇時にどの程度の負担増が生じるかを事前にシミュレーションしておくべきだ。

固定金利とは──全期間固定と固定期間選択型

全期間固定金利

全期間固定金利は、借入時の金利が返済終了まで一切変わらない金利タイプだ。代表的な商品として住宅金融支援機構の「フラット35」がある。

最大のメリットは金利上昇リスクがゼロであることだ。将来の金利がどれだけ上昇しても返済額は変わらないため、返済計画が立てやすい。一方で、変動金利より金利が高く設定されるのが一般的であり、金利が下がった場合にもその恩恵を受けられない。

全期間固定金利の基準金利は、長期金利（10年国債利回り）の影響を受ける。

固定期間選択型

固定期間選択型は、一定期間（2年・3年・5年・10年・20年等）だけ金利を固定し、固定期間の終了後に変動金利または再度固定金利を選択する金利タイプだ。

固定期間中は金利が変わらないが、固定期間終了時に金利が上昇していた場合、返済額が大幅に増える可能性がある。特に注意すべき点として、固定期間選択型には5年ルール・125%ルールが適用されない金融機関が多い。固定期間終了時に返済額が急増するリスクがあるため、期間終了後の金利環境を見据えた判断が必要だ。

変動金利と固定金利の基準金利の違い

変動金利は短期プライムレート（短期金利）に連動し、固定金利は長期金利（10年国債利回り等）に連動する。短期金利と長期金利は異なるタイミングで変動するため、「変動金利は上がっていないが固定金利は上がっている」という状況もあり得る。金利タイプの変更を検討する際にはこの時間差に注意が必要だ。

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」

5年ルールとは

5年ルールとは、変動金利の金利が年2回見直されても、毎月の返済額は5年間変わらないルールだ。金利が上昇しても、返済額の「見た目」は5年間一定に保たれる。

ただし返済額の内訳（元金と利息の割合）は変動する。金利が上昇した場合、返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる。返済額が変わらないからといって、金利上昇の影響がないわけではない。

125%ルールとは

125%ルールとは、5年ごとの返済額見直し時に、新しい返済額は前回の返済額の125%（1.25倍）を上限とするルールだ。例えば毎月の返済額が10万円であれば、見直し後の上限は12.5万円となる。金利が急激に上昇しても、返済額の増加は1.25倍に抑えられる。

「未払い利息」のリスク

5年ルールと125%ルールは「返済額の急増」を防ぐ安全装置だが、利息の負担が軽減されるわけではない。金利が大幅に上昇した場合、毎月の返済額のすべてが利息に充てられ、元金が一切減らない状態になるリスクがある。これが「未払い利息」だ。

未払い利息が発生すると、本来支払うべき利息が後回しにされ、借入残高が当初の元金より増える可能性がある。返済期間の最終月に未払い利息を一括で精算しなければならないケースもあるため、5年ルール・125%ルールの存在を過信すべきではない。

5年ルール・125%ルールが適用されないケース

一部のネット銀行では5年ルール・125%ルールを採用していない。その場合、金利変動が即座に毎月の返済額に反映される。返済額の上限がないため、金利急上昇時に返済額が大幅に増えるリスクがある。

また、固定期間選択型の固定期間終了時には、5年ルール・125%ルールが適用されない金融機関が多い。固定期間終了後に変動金利へ移行した場合、移行時点から新たに5年ルール・125%ルールの計算が始まるのではなく、適用されないまま新しい返済額が確定するケースがある。

変動 vs 固定の選び方──金利上昇リスクと金利固定コスト

変動金利・全期間固定金利・固定期間選択型の3タイプを比較すると、以下の通りだ。

「変動金利と固定金利、どちらが得か」は将来の金利動向に依存するため、契約時点では誰にも分からない。判断の軸は「金利上昇リスクをどこまで許容できるか」と「金利を固定するコスト（変動金利との金利差）をどう評価するか」の2点だ。

金利タイプの変更──変動→固定は可能、固定→変動は制限あり

金利タイプの変更可否は以下の通りだ。

金利タイプの変更にかかる手数料は金融機関により異なる（無料から数万円まで幅がある）。

重要な点として、「金利が上がりそうだから固定に変える」という判断は、市場がすでに金利上昇を織り込んだ後であることが多い。その時点での固定金利はすでに上昇しており、結果として「高い固定金利で固定される」ことになる。金利タイプの変更は、タイミングの見極めが極めて難しい。

具体的な変更条件は各金融機関の住宅ローン契約に依存する。住宅ローンの比較・検討は住宅ローンおすすめランキングや住宅ローン比較で確認できる。

【プロの視点】「どちらが得か」は誰にも分からない

「変動金利と固定金利、どちらが得か」──これは住宅ローンの永遠の問いだ。しかし答えは「将来の金利動向次第であり、契約時点では誰にも分からない」だ。

過去20年以上にわたり日本の金利は低水準で推移してきた。その結果、変動金利を選んだ人は固定金利を選んだ人よりも総返済額が少なかった。しかしこれは「過去の結果」であり、将来を保証するものではない。

判断の軸は「損得」ではなく「リスク許容度」だ。金利が上昇しても繰上返済で対応できる資金的余裕がある人は変動金利を検討できる。返済計画の確実性を最重視し、金利変動リスクを一切負いたくない人は全期間固定金利が適している。

もう一つ重要なのは、住宅ローンは「金利タイプ」だけで選ぶものではないということだ。団体信用生命保険（団信）の保障内容、繰上返済の手数料、事務手数料、保証料──これらを総合的に比較した上で判断すべきだ。

次に読むべきページ

変動金利と固定金利の仕組みを理解したら、住宅ローンを総合的に判断するための知識を身につける。

• 団体信用生命保険（団信）とは？── 住宅ローンの団信の仕組みと種類を知る
• 繰上返済（住宅ローン）とは？── 繰上返済の効果と住宅ローン控除との関係を理解する
• 金利の仕組み── 預金金利と住宅ローン金利の基礎を確認する
• ペイオフとは？── 預金保険制度の仕組みを理解する